Friday, December 6, 2013

如何投资产托?

写了那么多闲聊的文章,是时候写一些资料类文章。下面是我试着用最浅白的分析来分享到底产托怎么投资,希望可以让更多人容易明白。

何为产托?

产托就是一个好像信托基金那样经营的信托,首先他们会出一大笔钱当底子,然后招揽一群有兴趣投资的人,如你或我,大股东可能投资1000万,但是我们通常可以100也好,1000也好都可以投资。

然后他会投资产业,比如大股东出1000万,然后召集了其他1000几百那样加起来500万,那么这个1500万的产托基金就成立,比如他投资了10间150万的产业,这些产业的盈利就会按照比例分配给所有股东,而产托一定要将最少90%的盈利分配给股东。

产托比普通产业的优点?

产托可以小资本开始投资,产业最少都要数十千。
产托可以分散风险,10间有1间租不出,都还有其他九间cover,反而产业你不太可能同时买入10间那么多,如果你是单一,那么产业租不出时你就要自己掏荷包了。
 产托有很多分类,如商场类,办公室类,工业类等,三几百块你就可以透过产托买入著名的购物商场如mid valley,sunway pyramid, pavillion等等。
产托能够从产业价格的上涨中分一杯羹。
产托收租管理全部有人代劳,买入后摇摇脚一样有钱收。

如何开始?

产托可以好像传统股票那样交易,只需要开启一个投资户头就可以开始投资。

有什么产托可以选,如何选?
 产托分类你可以透过本部落上面我为大家收集资料的的MREIT DATA(大马产托资料库)按钮了解。

产托你可以选择自己喜欢的类型如商场类,办公室类等,通常高成长的类别利息会比较低如igbreit或pavreit等,低成长的类别利息会比较高如stareit等。

产托资料如何分析?
投资产托我们最重要的就是到底回酬多少。

看图里 LAST DIV=3.65SEN 半年派一次,那么一年我们就大概给他7.3SEN(3.65SENX2)
然后他的股价(Last Price)=RM1.02

7.3SEN÷股价RM1.02=7.157%

对了,估计利息(Estimate Yield)就是7.157%,比你放在银行苦苦哀求他的3%利息为多,不过由于产托的盈利需要缴10%税,所以7.3SEN-10%=6.57sen÷rm1.02=6.44%依然高过银行很多。
而且如果产业价格升高,你也可以从中受惠。而图里的DIVIDEND RECORD就是列明他那些年里的股息派发记录,这家明显越派越少,所以投资很多时候过去记录我们也要留意。

NAV=产托的真正价值

好像每件屋子那样都有一个叫价,如300K(NAV),但是交易价可能是290K(Last Price)(你苦苦哀求叫屋主扣的),买产托也一样,产托有一个估价师为他估价(NAV)但是市价有可能高过估价或者低过估价,不过这个其实在产托来说作用比较不大,只不过是一个衡量股价的指标,因为产托很多时候买入了一家地产后就不再卖出,所以估价多少几乎都没什么作用。

Latest Gearing=举债比例(注意,非常重要)

这个是最重要的指标,通常BURSA已经列明了不能超过50%。所以其实这个是越低越好,因为当一家产托越借越多钱,而遇到什么风暴来临的时候,他便可能面临倒闭风险,而且也没有余额去做任何调动,因为已经用到尽了。所以切记这个是最重要而且越低越好。

看了这么多,你明白了吗?:)
有不明白或我有任何遗漏的地方欢迎回复让我知道好修改,先谢谢大家^^
觉得本文或产托资料库有用的话,帮帮忙右上角有一个like Button,小小一个动作就是对我最大的支持,谢谢 ^^

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59 comments:

  1. 虚空大大,谢谢你的MReit资料,对大头来说很好的分享,感恩。。。

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    1. 不客气,大头兄原来也是好reit之人哦,我还以为你只投资传统股票呢~。~

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    2. 是的,看中CMMT和Sunreit,如今等着买进。。。^^

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    3. 这两只我也很喜欢,我最喜欢厉害管理层的产托~

      不过金河我小时候常去,但是最近去过好像很旧那样,又弄火车等弄到非常不方便~不是很喜欢~。~
      反而 Pyramid 我蛮喜欢去,哈哈^^

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    4. Haha。。。CMMT是因为Gurney的关系,很喜欢在那边逛,然后也有Sunway Carnival,所以都是买在Penang大头喜欢的。。。^^ CMMT里,大头比较喜欢Low Yat和Gurney,哈哈。。。

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    5. 哦哦原来大头兄是槟城人^^,但是Low Yat是CMMT的吗?我没投资这家所以不是很清楚,我记得是SUNGEI WANG 罢了吧?^^?

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  2. 想不到虚空兄弟也是同REITs之人。哈哈。。。我也是好REITS之人。。手头上有4只的REITs...包括一只-SREIT...一起努力。。。by K兄弟。

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    1. 原来k兄弟也是同REIT中人啊,呵呵^^,终于又遇到高手了,想向你请教一下,你是通过什么管道买sreit的?我试过去问很多broker,但是他们的交易费打底从6-70块马币起,有没有什么糠头介绍下~。~

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  3. 哈哈。。高手还不轮到我,我还在浅水游而已。呵呵。。我用OSK..broker 费用
    真的很贵。。太该是这样的价钱,不过我听说Online 会比较便宜,至于是如何,这个要问问broken 或投行了。。。。我进的时候是在几年前,S-REITs 如果没任何坏消息,我多数不理它,只收股息, 收到的股息,多数放在SGD Trust, 除非有用到,不然就是放在那边。。:P

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    1. osk 据说min charge 是rm12马币+星币20=大概马币62吗?其实他到底是怎么算的?
      他的系统弄得我非常乱=。=

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  4. 我的是直接charge 我SGD..差不多要SGD38.00.。。。。K

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    1. 好贵哦=。=,是0.42%算吗?

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  5. 谢谢分享!写得很容易让人明白,你的文笔很幽默下。。哈哈!

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    1. 不客气,BTW这篇的文笔会幽默吗=。=?哈哈,还是要谢谢你的赞赏哦,呵呵~。~

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    2. 哈哈,确实是很好的分享,让大家对产业信托股有更好的认识,谢谢虚空的努力,也很好奇到底ah quan认为这篇文幽默在什么地方哦?没有喜剧细胞的水星也不明白,呵呵~~

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    3. 不客气~

      Ah Quan兄弟应该是说其他文章的文笔幽默吧^^

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    4. 哈哈,“你苦苦哀求叫屋主扣的“,这句是认真的文章里的幽默元素啊!看了让人会心一笑。

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  6. 虚空兄弟:
    谢谢你的资料。小弟是第一次在你的部落你留言。

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    1. 欢迎欢迎,多多光临哦~。~
      谢谢你的留言:P

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  7. 好文章,让我学到东西了
    弱弱的问一个问题,那个Gearing如何计算呢?

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    1. 哈哈,不客气,得空多来~
      那个GEARING呢,是拿他的举债÷他的总资产,通常大马的产托GEARING不能超过50%,不然就分分钟被罚款或停牌,所以如果盈利是一样的话,那个是越低越好~。~

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  8. 获益良多,请继续分享

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    1. 谢谢你的支持,会继续分享让大众受惠~。~

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  9. 产托户口在任何一家bank都可以注册一个户口吗?

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    1. 不是的~。~
      产托其实也跟股票差不多,需要在股票行开一个户口,然后就可以开始投资了:)

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    2. 原来谢谢你的答复

      可是天兄我已经申请HLB broker acc了接近一个月还没有消息。。。。
      申请一个股票户口需要等很久?>.<,我是新手

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    3. MING CHEN兄弟,不客气啦~。~

      怎么会那么久呢?通常1个星期就可以了。。

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  10. 产托的风险会不会比起股票的风险来的低呢?

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    1. 我个人认为风险是稍微低一点,但是回筹却低多一点~。~
      不过当成一个分散风险的投资亦无不可:)

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    2. 但是低回酬好過沒回酬😄 , 希望你可以多分享,然後我也多爬帖學習啦。
      (沒勾到通知,所以晚回了)

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    3. 呵呵,这样也对啦~。~
      好的,我会多多筹备这方面的内容:)

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  11. 天前辈回覆竟然那么快 , 把我吓到了哈哈。
    那天我听朋友说他的老爸几年前就买了Sunreit 但是不知何故卖了,那时侯还是几毛钱,要是留到现在至少也开了半番或者一番了,真可惜

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    1. 这样也挺可惜的,只不过当时是产托没人要的年代,所以才有那么好康~。~,所以他卖也有他的道理,不过真的蛮可惜:)

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  12. gearing ratio 是totaldebt/ total equity 还是totaldebt/ total asset?

    小小

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    1. 小小你好,如果我没记错,产脱的gearing是total borrowing/ total asset:)

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  13. 天兄,

    如果托产破产后果会怎样?照NTA卖出把钱分会给股东吗? 如果是这样,我们买股价低过NTA的就没风险了对吗?

    Chris 隆少

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    1. Chris你好,不是这样的:)
      产托如果经营到破产,代表产托经营不善,产业被逼lelong,那么lelong到多少,未必跟nta是一样的:)

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    2. 喔,明白了。多谢指教:) 在等着你的书,所以只能来你的部落格逛逛先:)

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    3. 呵呵,不客气~。~
      原来如此,你的如果没搞错,就是跟着这一批在今天邮寄的,我的人应该在准备着,通常她是下午邮寄的:)
      相信明天或后天就到了:)

      Delete
  14. 天哥,你好~

    小弟是准备进入股市的新手,想请问在任何一家银行申请BROKER ACC.后,ONLINE买卖的收费是怎样计算的?是根据买卖的UNIT来算?而申请了后,是不是可以自己ONLINE自由操作那些股票买卖?

    KS

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    Replies
    1. 嗨KS,这个收费来说,每一家都是不同的收费,不过按照一般的来说,是按照买卖的数目计算的,例如买卖1000元到1万元左右,收费介于10元到20多元之间,不会很贵的,但是要看那一家:)
      申请了后,你是自己ONLINE操作的,没错:)

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    2. 谢谢天哥,了解了 :]

      至于那个新手基本面课程明年2月还会在雪隆开班吗?
      因为你一月的课程开设在槟城,对我来说太远了,因为我在PD工作=.="
      还有你售卖的书要怎样才能买到?

      KS

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    3. 哦哦,别客气,希望对你有帮助:)

      哦哦,新手课程来说,预算雪隆地区的要3月左右,其实12月26日的雪隆目前有2位朋友换去金融班了,所以新手班腾了2个位出来,如果你真有兴趣,可以电邮我留下姓名和手机号码方便联系,可以透过WHATAPPS和你跟进:)

      哦哦,书本来说,我们是网络销售的,订购详情可以参考这个。。
      http://windscopo.blogspot.my/p/blog-page_82.html

      其实如果你打算来课程,在课程当天购买可以有更优惠的价格,会比较划算:)

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    4. 酱只好等三月的咯,因为我工作的工地这个月在赶进度,所以不能拿假 =.="

      喔,酱到时去上课程的时候再买咯,所以现在暂时从你部落格的文章学些门面知识先 XD

      KS

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    5. 哇,那么忙碌星期六都不能过来哦~。~
      那么也没办法,唯有如此吧,如果忽然有什么改变,也可以赶紧找我看是否安排得到:)

      Delete
    6. KS

      可惜我的第一本是电子书,不然可以借你过过隐,哈哈。第二本就买了实书。

      谢谢天哥。

      Delete
    7. 哦哦,别客气,最重要内容对你有用而已,加油:)

      Delete
  15. 是哦,天哥,建筑工程赶工时,原有的周休假都待CANCEL =.="
    嗯,如果假期有临时改变,会再通知你,谢谢哦~

    Akina,谢谢你的好意,如有时间可以交换账号交流交流,我这个新手需要前贤多指导叻 XD

    KS

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    1. 哦哦,没办法,工作要紧啦:)
      12月的雪隆课程已经满了,或许2月吧~、~

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  16. KS
    指导我就不敢啦,一起学习就好,哈哈。毕竟我也是刚踏入股海不久罢了,经验欠缺。
    好的,我在这留下我的微信号,方便日后交流,akina_yan。顺便打个广告,要剪头发也是可以找我哦,哈哈,在S2 Uptown。

    ReplyDelete
    Replies
    1. 好的,天哥,酱我就等你的新手课程咯。

      好的,大家一起努力,如果有去 PJ 就去找你理头发 ^^"
      待会加你哦,呵呵...

      KS

      Delete
    2. 我在Seremban 啦,哈哈 我看到你讲PD 我才讲的^^

      Delete
    3. 没问题啦,但是你报名了没有先,没有报名就算有课程都通知不到你的哦~。~

      Delete
  17. 拍谢了,Akina,我以为 S2 是你工作的店名,呵呵...

    天哥,酱要怎么报名?

    KS

    ReplyDelete
    Replies
    1. 哦哦,发个信息到windscopo@gmail.com留下姓名和手机号码就可以了,有最新课程会有人通知你看是否方便的:)

      Delete

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